Alta vacancia en negocio de oficinas en Perú golpea a fondo inmobiliario de Banchile

Para este jueves 25 de julio, la AGF de Banchile citó a una asamblea extraordinaria de aportantes del fondo de inversión “Renta Inmobiliaria JDA700 Perú”.

Entre los puntos de la tabla, se destaca “informar sobre la situación del fondo” y acordar un aumento de capital.

La convocatoria promete ser una instancia agitada debido a la desazón que hay entre aportantes del mencionado fondo que, con un único activo inmobiliario ubicado en Lima, enredó su performance a tal punto, que tiene una deuda contraída con el Banco de Crédito del Perú (BCP) que hoy no está pudiendo pagar.

La vacancia de oficinas en Lima alcanzaría el 20% y las tarifas cayeron a la mitad.

“Banchile AGF ha mantenido de forma permanente comunicaciones con sus aportantes en diferentes instancias con el fin de mantenerlos informados respecto de la gestión del fondo y del estado de sus inversiones”, respondió a DF la entidad.

WeWork y el BCP

El origen del problema que afecta al fondo quedó plasmado en un acta del 30 de mayo pasado, relativa a una asamblea ordinaria de aportantes del fondo, donde el gerente de Activos Reales de la AGF Banchile, Felipe Vergara, hizo una pormenorizada descripción de los hechos.

El fondo inició sus operaciones en 2018, con aportes por un total de US$ 14 millones y un horizonte de inversión de diez años, estructurándose para la adquisición indirecta -a través de la Sociedad Renta Inmobiliaria JDA 700-, del 72,1% del Edificio Juan de Arona 700, ubicado en el distrito financiero de San Isidro, en Lima.

Debido a que el valor total de la adquisición fue de US$ 35,7 millones, el remanente se financió a través de una deuda a largo plazo con BCP, acreencias que en su inicio fueron por un monto de unos US$ 22,8 millones.

La compra de 72% del inmueble contempló dos locales comerciales, los pisos 5 al 11; y 195 estacionamientos y 100 bodegas en subterráneos. En el caso de los pisos, esto es, el 84,5% de la superficie total adquirida, estaban entregados en usufructo a WeWork Perú en un plazo de 15 años.

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El funcionamiento fue normal en 2019, repartiéndose tres dividendos, pero a partir del 2020 empezó a presentar dificultades, pues por efecto de la cuarentena decretada en Perú por la pandemia, WeWork suspendió unilateralmente los pagos de las rentas.

Ya en ese momento, la asamblea de aportantes aprobó un aumento de capital del fondo, a fin de que la sociedad mantuviera una caja que permitiera ir pagando la deuda que mantiene con BCP, y también se activó el término del contrato de usufructo con WeWork, lo que terminó en una transacción extrajudicial, en virtud de la cual, la empresa de arriendo de espacios de coworking devolvió los pisos arrendados y pagó aproximadamente 20,8 rentas mensuales.

Pero la salida de WeWork generó que el inmueble tuviera solo un 6% de ocupación, y pese a que la sociedad inició las gestiones para recolocar el activo, dicho proceso se vio dificultado por las restricciones de la pandemia, sumado a la crisis política que ha enfrentado Perú.

El BCP otorgó a la sociedad un plazo de gracia de pago de intereses y capital, por nueve y quince meses, respectivamente, mientras el fondo tuvo que hacer otro aumento de capital que fue por el equivalente a US$ 1.032.000. Pero luego, previendo que iba a expirar el plazo de gracia dado por el banco, entró en una negociación con este.

En agosto del 2023, el BCP otorgó un contrato de financiamiento de corto plazo por 12 meses, por el total de la deuda vigente -US$ 16,8 millones en ese momento-, lo que considera una cuota mensual de US$ 135.000 de interés.

Pero, el problema es que, desde el punto de vista de la ocupación, si bien han logrado recolocar buena parte del activo, los niveles de renta de oficinas en Lima -con vacancias del 20% y tarifas que cayeron a la mitad- ocasionaron un descalce entre ingresos y gastos.

Así, Vergara informó acerca de la “compleja situación que atraviesa el fondo”, toda vez que se genera un descalce de caja de aproximadamente US$ 55 mil mensuales entre los ingresos actuales que genera la sociedad y sus costos operacionales.

A su vez, el BCP manifestó que, en caso de no contar con recursos para enfrentar las obligaciones que se mantiene con dicha entidad, “deberían avanzar con el proceso de liquidación del activo”.

Preocupación

Tras esta descripción, los aportantes reunidos en la asamblea no tardaron en manifestar su preocupación y molestia sin mencionar su nombre.

“Un aportante manifestó que se sentía completamente comprometido con Banco de Chile, cuyos ejecutivos le ofrecieron esta opción de inversión y esperaba algún apoyo de parte del banco en la solución del problema que afecta al activo”, según quedó consignado en el acta.

En reserva, un aportante contactado por DF profundizó, señalando que cree que el banco pudo hacer valer su peso ante la renegociación de la deuda porque hoy no hay precio ni mercado desde el punto de vista inmobiliario, como para salir a vender el activo. Tampoco creen que es justo que los inversionistas pierdan todo, porque en su origen se les vendió el fondo de riesgo moderado.

Consultado por este medio, Banchile señaló que “respecto al fondo de inversión Renta Inmobiliaria JDA 700 Perú, ha mantenido de forma permanente comunicaciones con sus aportantes en diferentes instancias con el fin de mantenerlos informados respecto de la gestión del fondo y del estado de sus inversiones. Toda la información pública del fondo se encuentra disponible en nuestro sitio web”.